Kako prijaviti porez na najam stana

Kao dugogodišnja novinarka koja prati hrvatsko tržište nekretnina, nagledala sam se svega - od bujanja sivog tržišta do stihijskog turističkog najma koji je opustošio stambeni fond u većim gradovima. No, 2025. i 2026. godina donijele su tektonske promjene u poreznoj politici. Danas, pitanje kako prijaviti porez na najam stana više nije samo stvar građanske dužnosti, već ključan financijski potez koji vas može spasiti od drakonskih kazni i novog poreza na nekretnine. Država je konačno odlučila stati na kraj praznim stanovima, a pravila igre su se drastično promijenila.

Što je porez na najam stana i zašto je 2026. prekretnica?

Porez na najam stana je obvezni financijski doprinos koji vlasnici nekretnina plaćaju na temelju prihoda od dugoročnog iznajmljivanja. U 2026. godini pravila su rigoroznija, a legalan dugoročni najam donosi ključnu prednost: potpuno oslobođenje od novog poreza na nekretnine.

Hrvatska se godinama bori s krizom priuštivog stanovanja. Ministarstvo financija je detektiralo srž problema. Prema podacima Ministarstva financija [Izvor: Ministarstvo financija, 2025.], u Hrvatskoj postoji preko 600.000 praznih nekretnina, dok je više od 200.000 stanova u funkciji isključivo kratkoročnog turističkog najma. Strani kupci drže oko 40% tržišta, što dodatno smanjuje ponudu za domaće stanovništvo.

Uvođenje "škara" na tržištu nekretnina

Kako bi se suzbila ova anomalija, Vlada je uvela takozvani efekt "škara". S jedne strane, drastično su povećani paušalni porezi za kratkoročni turistički najam, dok je istovremeno uveden porez na nekretnine za prazne stanove. Jedini izlaz za vlasnike koji žele maksimizirati profit uz minimalna davanja postao je dugoročni najam.

Kako izračunati porez na najam stana u praksi?

Efektivna stopa poreza na najam iznosi samo 8,4% od mjesečne najamnine. Zakon automatski priznaje 30% paušalnih izdataka, pa se nominalna porezna stopa od 12% obračunava samo na preostalih 70% ugovorenog iznosa.

Mnogi građani žive u zabludi da će im država uzeti ogroman dio kolača. Matematika je, međutim, vrlo povoljna za najmodavce. Prirez je ukinut još 2024. godine, što znači da je izračun sada jedinstven za cijelu državu, bilo da iznajmljujete stan u Zagrebu, Splitu, Rijeci ili Osijeku.

Tablica: Primjer izračuna poreza

Prema podacima iz Zakona o porezu na dohodak [Izvor: Narodne novine, 2023.], izračun je vrlo jednostavan. Pogledajmo konkretne brojke u eurima:

Kako prijaviti porez na najam stana Poreznoj upravi: Korak po korak

Ugovor o najmu morate prijaviti Poreznoj upravi u roku od 8 dana od potpisivanja. Postupak je besplatan i može se obaviti fizičkim dolaskom u nadležnu ispostavu ili potpuno digitalno putem sustava e-Porezna.

Sama procedura je danas maksimalno pojednostavljena, ali zahtijeva poštivanje rokova. Nepoštivanje roka od 8 dana može rezultirati kaznama koje se, prema novom Zakonu o najmu stanova, penju i do 5.000 eura.

Proces prijave ugovora

Slijedite ove korake kako biste osigurali da je vaša prijava pravovaljana:

1. Sastavljanje ugovora: Potpišite ugovor o najmu s najmoprimcem. Ugovor mora sadržavati točne podatke o nekretnini, iznos najamnine i trajanje najma (preporuka je minimalno 12 mjeseci zbog novih olakšica).
2. Određivanje nadležnosti: Od 1. siječnja 2025., porez se plaća prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, a ne prema mjestu vašeg prebivališta. Ako živite u Zagrebu, a iznajmljujete u Rijeci, nadležna je ispostava Rijeka.
3. Predaja dokumentacije: Ugovor dostavite nadležnoj ispostavi ili ga učitajte kroz sustav e-Porezna.
4. Izdavanje rješenja: Porezna uprava će vam poštom ili u e-Pretinac dostaviti službeno Rješenje s točnim iznosom mjesečnog poreza i IBAN-om za uplatu.
5. Mjesečno plaćanje: Porez uplaćujete do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Godišnja prijava poreza za ovaj dohodak nije potrebna.

Porez na nekretnine vs. porez na dohodak: Što donosi pravilo od 10 mjeseci?

Vlasnici koji nekretninu iznajmljuju dugoročno, najmanje 10 mjeseci u godini, u potpunosti su oslobođeni plaćanja novog poreza na nekretnine. S druge strane, prazni stanovi i apartmani za kratkoročni najam podliježu ovom novom nametu.

Ovo je najvažnija novost koju donosi 2025. i 2026. godina. Prema podacima Porezne uprave [Izvor: Porezna uprava, 2025.], porez na nekretnine iznosi između 0,60 i 8,00 eura po kvadratnom metru, ovisno o odluci lokalne samouprave. Ako imate stan od 60 kvadrata u zoni s maksimalnim porezom, to vas može koštati dodatnih 480 eura godišnje.

Zašto fiktivna prijava prebivališta ne prolazi

Mnogi su mislili da će sustav prevariti jednostavnom prijavom prebivališta rođaka u praznom stanu. Međutim, zakonodavac je predvidio tu rupu. Porezna uprava status nekretnine utvrđuje na dan 31. ožujka tekuće godine, a samo formalna prijava na policiji nije dovoljna. Inspektori imaju pravo tražiti račune za struju, vodu i komunalije kako bi dokazali stvarnu potrošnju i kontinuirano stanovanje.

Zablude i mitovi: Kako prijaviti porez na najam stana bez straha od kazni

Mnogi najmodavci pogrešno vjeruju da turistički najam isključuje plaćanje poreza na nekretnine ili da porezna ne može otkriti neprijavljeni najam. Europska DAC7 direktiva i umrežavanje institucija učinili su skrivanje gotovo nemogućim.

Siva ekonomija na tržištu nekretnina rapidno se smanjuje. Kao analitičarka, moram upozoriti na nekoliko ključnih zabluda koje vas mogu skupo stajati.

Najčešće greške najmodavaca

• Mit o dvostrukom neoporezivanju: "Ako plaćam paušal po krevetu za turiste, ne moram plaćati porez na nekretnine." Ovo je netočno. Kratkoročni turistički najam sada podliježe dvostrukom oporezivanju - plaćate i paušal za turiste i porez na nekretnine po kvadratu.
• Mit o nevidljivosti: Platforme poput Bookinga i Airbnba sada, prema EU DAC7 direktivi, automatski šalju podatke o vašim prihodima hrvatskoj Poreznoj upravi. Također, banke automatski prijavljuju redovite mjesečne uplate sumnjivog karaktera.
• Kriva ispostava: Kao što sam ranije naglasila, uplaćivanje poreza na račun grada u kojem živite, umjesto grada u kojem je nekretnina, rezultirat će poreznim dugom i zateznim kamatama.

Legalizacija najma danas je čista matematika. S efektivnom stopom od 8,4% i oslobođenjem od poreza na nekretnine, dugoročni najam je postao najstabilnija i najsigurnija investicija u Hrvatskoj. Pametni investitori to su već shvatili.