Kako sastaviti pravno valjan ugovor o najmu stana u 2026. godini

Što je ugovor o najmu stana i zašto mora biti pismeno sastavljen

Ugovor o najmu stana je pravni dokument koji regulira odnos između vlasnika nekretnine (najmodavca) i osobe koja stan iznajmljuje (najmoprimca). U Hrvatskoj je pismena forma ugovora obavezna, a neregistriranje može dovesti do kazni od 5.000 eura.

Prema Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 105/20) i Zakonu o obveznim odnosima, ugovor o najmu mora biti sastavljen u pisanom obliku da bi bio pravno valjan. Ovo nije samo formalnost — pismeni ugovor štiti obje strane i omogućava pravnu zaštitu u slučaju spora. Bez valjanog ugovora, najmoprimac nema zakonsko pravo boravka u stanu, a najmodavac gubi mogućnost naplate duga ili deložacije problema-tičnog stanara kroz FINA sustav.

Tržište najma u Hrvatskoj prolazi kroz značajne promjene. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), cijene stambenih nekretnina porasle su za 16,1% u zadnjem kvartalu 2025. u odnosu na isto razdoblje 2024. godine. U Zagrebu je prosječna najamnina za stan od 40 m² dosegla 600 eura mjesečno (15,08 €/m²), dok Split ostaje najskuplji grad s najamninom od 706 eura (17,65 €/m²). Osijek je najpovoljniji sveučilišni grad s prosječnih 411 eura (10,28 €/m²). [Izvor: DZS, 2025]

Obavezni elementi pravno valjanog ugovora o najmu

Da bi ugovor o najmu bio pravno valjan, mora sadržavati sedam ključnih elemenata: podatke ugovornih strana, opis nekretnine, financijske uvjete, trajanje ugovora, prava i obveze obiju strana, te potpise.

1. Identifikacijski podaci ugovornih strana

Ugovor mora sadržavati potpune podatke najmodavca i najmoprimca:

• Puno ime i prezime
• OIB (osobni identifikacijski broj)
• Broj i vrsta osobne isprave
• Adresa stalnog ili privremenog boravišta
• Kontakt podaci (telefon, e-mail)

Ako je najmodavac pravna osoba (tvrtka), potrebni su naziv tvrtke, OIB, matični broj, adresa sjedišta i ime ovlaštene osobe za potpisivanje.

2. Detaljan opis nekretnine

Ugovor mora precizno definirati predmet najma:

• Točna adresa stana (ulica, kućni broj, kat, broj stana)
• Površina stana u m²
• Broj i namjena prostorija (spavaće sobe, kupaonica, kuhinja)
• Popis inventara i opreme (namještaj, kućanski aparati)
• Eventualna parkirna mjesta ili spremišta

Preporučljivo je priložiti fotografije stana u trenutku preuzimanja i zapisnik o stanju nekretnine koji obje strane potpisuju.

3. Financijski uvjeti najma

Ovaj dio ugovora mora jasno definirati:

Prema praksi, polog (kapara) obično iznosi jednu do dvije mjesečne najamnine i služi kao osiguranje za eventualne štete ili neplaćene račune. Važno je u ugovoru navesti da li su režijski troškovi (struja, voda, plin, internet) uključeni u najamninu ili ih najmoprimac plaća odvojeno.

4. Trajanje ugovora i otkazni rokovi

Ugovor može biti sklopljen:

• Na određeno vrijeme — s točno definiranim datumom početka i kraja (npr. 1. svibnja 2026. – 30. travnja 2027.)
• Na neodređeno vrijeme — bez definiranog datuma isteka, s otkaznim rokom od 3 mjeseca

Prema novim propisima iz 2025. godine, najamnina se ne može povećavati više od 10% godišnje pri obnovi ugovora, osim ako najmodavac nije izvršio značajnije renovacije. [Izvor: Narodne novine, 2025]

5. Prava i obveze najmodavca

Najmodavac je dužan:

• Predati stan u stanju prikladnom za stanovanje
• Omogućiti miran posjed stana bez nenajavljivanih posjeta
• Održavati osnovnu strukturu zgrade (krov, fasada, instalacije)
• Izvršiti veće popravke koji ne proizlaze iz korištenja

Česta zabluda je da najmodavac može ući u stan kad god želi. Zakon jasno propisuje da najmoprimac ima pravo na miran posjed — vlasnik mora najaviti posjet unaprijed i dobiti suglasnost stanara.

6. Prava i obveze najmoprimca

Najmoprimac je dužan:

• Plaćati najamninu i režije na vrijeme
• Održavati stan u urednom stanju
• Izvršavati sitne popravke (zamjena žarulja, baterija)
• Ne mijenjati namjenu prostora bez suglasnosti
• Ne podnajmljivati stan trećim osobama bez dozvole
• Vratiti stan u istom stanju kao pri preuzimanju

7. Potpisi i datum

Ugovor postaje valjan tek nakon što ga obje strane potpišu. Preporučuje se izrada u tri primjerka — jedan za najmodavca, jedan za najmoprimca i jedan za Poreznu upravu.

Registracija ugovora i porezne obveze u 2026. godini

Svi ugovori o najmu moraju se prijaviti Poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja. Neregistriranje ugovora može rezultirati kaznom do 5.000 eura, a prihodi od najma oporezuju se stopom od 12%.

Kako registrirati ugovor o najmu

Registracija se obavlja putem sustava e-Porezna ili fizički u ispostavi Porezne uprave. Najmodavac mora ispuniti obrazac PD-IPO i priložiti kopiju ugovora. Postupak je besplatan i traje oko 15 minuta online.

Zbog pojačanih kontroli sivog gospodarstva, broj registriranih ugovora o najmu u Zagrebu se utrostručio — s otprilike 9.000 u 2022. na gotovo 29.000 u 2025. godini. Porezna uprava aktivno provjerava neprijavljene stanove kroz kontrolu računa za struju, vodu i internet.

Porezne obveze najmodavca

Prihodi od najma oporezuju se po stopi od 12% (povećano s 10% u 2024. nakon ukidanja prireza). Međutim, porezna osnovica se umanjuje za standardni paušalni odbitak od 30%, što znači da je stvarna stopa poreza samo 8,4% bruto najamnine.

Za najamninu od 600 eura mjesečno, stvarni porez iznosi samo oko 50 eura mjesečno. Izbjegavanje poreza od 50 eura nosi rizik od kazne od 5.000 eura — matematika je jasna. [Izvor: Porezna uprava, 2026]

Solemnizacija ugovora — zašto je preporučljiva

Iako nije obavezna, solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika omogućava brže rješavanje sporova i izravnu ovrhu kroz FINA sustav bez dugotrajnih sudskih postupaka.

Jedna od najčešćih zabluda je da ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika da bi bio valjan. To nije točno — ugovor je valjan čim ga obje strane potpišu. Međutim, stručnjaci snažno preporučuju solemnizaciju (svečano ovjerenje) kod javnog bilježnika.

Prednosti solemniziranog ugovora

• Ovršna klauzula — omogućava izravnu naplatu duga preko FINA-e bez sudskog postupka
• Brža deložacija — u slučaju neplaćanja najamnine, najmodavac može pokrenuti ovrhu u roku od tjedan dana
• Pravna sigurnost — javni bilježnik provjerava identitete i pravnu sposobnost ugovornih strana
• Izbjegavanje višegodišnjih sudskih sporova — sudski postupak deložacije može trajati 2-4 godine

Trošak solemnizacije kreće se od 200 do 500 eura ovisno o vrijednosti ugovora, što je zanemariva investicija u usporedbi s potencijalnim gubicima od problema-tičnih stanara.

Energetski certifikat i druge zakonske obveze

Prije oglašavanja stana, najmodavac mora posjedovati važeći energetski certifikat. Ova obveza proizlazi iz EU Direktive o energetskoj učinkovitosti zgrada.

Prema transpoziciji EU Direktive o energetskoj učinkovitosti zgrada (EPBD) u hrvatsko zakonodavstvo, svaki najmodavac mora imati energetski certifikat prije stavljanja nekretnine u najam. Certifikat izdaju ovlašteni energetski certificatori, a vrijedi 10 godina. Cijena izrade kreće se od 500 do 1.000 eura ovisno o veličini stana.

Certifikat razvrstava nekretnine u energetske razrede od A+ (najučinkovitiji) do G (najlošiji). Iako trenutno nema kazni za nedostatak certifikata, Hrvatska mora uskladiti zakonodavstvo s novim EU standardima do kraja 2026. godine. [Izvor: EUR-Lex, 2026]

Dodatne zakonske obveze

• Prijavljivanje boravka — najmoprimac mora prijaviti privremeni boravak u policijskoj postaji u roku od 3 dana
• Kućni red — ako se radi o stambenoj zgradi, ugovor bi trebao definirati pravila kućnog reda
• Osiguranje nekretnine — preporučljivo je da najmodavac ima policu osiguranja za slučaj požara ili šteta

Novi Zakon o priuštivom stanovanju 2026. i utjecaj na najam

U travnju 2026. stupio je na snagu Zakon o priuštivom stanovanju čiji je cilj aktivirati prazne nekretnine i subvencionirati dostupne najamne stanove.

Vlada je u travnju 2026. donijela Zakon o priuštivom stanovanju kao odgovor na rastuću krizu dostupnosti stanova. Prema procjenama stručnjaka, preko 40% hrvatskog stambenog fonda trenutno stoji prazno, dok cijene najma rastu duplo brže od plaća.

Ključne odredbe novog zakona

• Porezne olakšice za vlasnike koji iznajmljuju stanove po pristupačnim cijenama
• Subvencije za mlade obitelji i studente
• Moguće kazne za vlasnike koji drže stanove prazne duže od 2 godine u velikim gradovima
• Ograničenje pretvaranja dugoročnih najamnih stanova u turistički smještaj

Zakon je još u ranoj fazi primjene, ali stručnjaci očekuju da će postupno stabilizirati tržište najma, posebno u turističkim gradovima poput Splita, Zadra i Dubrovnika gdje su dugoročni najmovi gotovo nestali zbog pretvorbe u apartmane za turiste. [Izvor: Ministarstvo financija, 2026]

Što učiniti u slučaju spora ili raskida ugovora

Zakon propisuje postupak od 30-dnevnog pisanog upozorenja prije raskida ugovora. Najmodavac ne može jednostrano izbaciti stanara bez sudske odluke ili ovršnog postupka.

Postupak raskida zbog neplaćanja

1. Najmodavac šalje pisano opomenu preporučenom poštom s povratnicom
2. Najmoprimac ima 30 dana za ispravak propusta (plaćanje duga)
3. Ako dug nije plaćen, najmodavac može pokrenuti ovršni postupak (ako ima solemniziran ugovor) ili podnijeti tužbu sudu
4. Sud donosi odluku o raskidu ugovora i deložaciji
5. Izvršitelj provodi deložaciju uz asistenciju policije

Bez solemniziranog ugovora, ovaj proces može trajati 2-4 godine. Sa solemniziranim ugovorom s ovršnom klauzulom, postupak se skraćuje na 2-3 mjeseca.

Postupak raskida od strane najmoprimca

Ako je ugovor sklopljen na neodređeno, najmoprimac može raskinuti ugovor uz otkazni rok od 3 mjeseca. Mora dostaviti pisanu izjavu najmodavcu i nastaviti plaćati najamninu tijekom otkaznog roka.

Ako najmodavac ne ispunjava svoje obveze (npr. ne vrši nužne popravke), najmoprimac može zatražiti sudsko smanjenje najamnine ili raskid ugovora bez otkaznog roka.

Praktični savjeti za sigurno sklapanje ugovora

Prije potpisivanja ugovora, provjerite vlasništvo nekretnine u zemljišnim knjigama, fotografirajte stanje stana i osigurajte pisanu potvrdu o uplati pologa.

Za najmoprimce

• Provjerite je li osoba koja iznajmljuje stan zaista vlasnik — možete provjeriti u zemljišnim knjigama ili zatražiti izvadak iz zemljišne knjige
• Fotografirajte ili snimite video stanje stana prije useljenja
• Inzistirajte na pisanoj potvrdi o uplati pologa
• Nikad ne plaćajte polog prije potpisivanja ugovora
• Provjerite jesu li svi aparati i instalacije ispravni prije useljenja

Za najmodavce

• Zatražite kopiju osobne iskaznice i potvrdu o zaposlenju ili studentski status
• Napravite detaljan inventar opreme i stanja stana
• Razmotriti solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika
• Registrirajte ugovor u Poreznoj upravi u roku od 8 dana
• Osigurajte nekretninu protiv požara i elementarnih nepogoda