Kako promijeniti ugovor ako se okolnosti promijene?

Ugovor o doživotnom uzdržavanju može se mijenjati samo uz suglasnost obje strane i ponovnim ovjeravanjem kod javnog bilježnika ili suca. Jednostrana izmjena nije moguća.

Što ako davatelj umre prije primatelja?

Obveze prelaze na nasljednike davatelja – osim ako je ugovorom drugačije određeno. Kritično je u ugovoru navesti što se događa u tom scenariju.

Koliko košta cijeli postupak sastavljanja ugovora?

Ukupni trošak u Zagrebu 2026. kreće se između 800 i 1.500 EUR: odvjetnik (400-800 EUR), ovjeravanje (100-200 EUR), registar (20 EUR), zabilježba (200-350 EUR).

Može li primatelj imati više davatelja istovremeno?

Ne. Ugovor je ekskluzivan – jedan primatelj može imati samo jednog davatelja za istu nekretninu. Ako ima više nekretnina, može potpisati zasebne ugovore.

Zašto je ugovor bolji od darovnice ili testamenta?

Za razliku od darovnice, primatelj zadržava stanovanje do smrti. Za razliku od testamenta, ugovor isključuje nekretninu iz ostavinske mase i štiti davatelja od nasljednih zahtjeva zakonskih nasljednika.

Kako sastaviti ugovor o doživotnom uzdržavanju u 2026. godini

Što je ugovor o doživotnom uzdržavanju i zašto je popularan u Hrvatskoj

Ugovor o doživotnom uzdržavanju pravni je instrument kojim starija osoba (primatelj) prenosi vlasništvo nad nekretninom na drugu osobu (davatelja) nakon svoje smrti, u zamjenu za skrb, stanovanje i uzdržavanje do kraja života. Prema podacima Hrvatske odvjetničke komore, u Hrvatskoj je trenutno aktivno više od 7.600 takvih ugovora, a broj kontinuirano raste.

Razlog popularnosti je brutalno jednostavan: financijska nужda. Prema izvješću Pučke pravobraniteljice iz 2025. godine, čak 61,4% starijih osoba koje žive u samačkim kućanstvima izloženo je riziku od siromaštva. S prosječnom mirovinom od oko 508 EUR krajem 2024., a više od 415.000 umirovljenika prima manje od 400 EUR mjesečno, mnogi stariji građani vide ovaj ugovor kao jedini način preživljavanja.

No, baš zbog te ranjivosti, sustav je bio prepun zlouporaba – od verbalnog i fizičkog nasilja nad starijim osobama do "profesionalnih" davatelja koji su skupljali ugovore poput nekretnina na rasprodaji. Zato je zakonodavac 2024. godine uveo najstrože reforme u povijesti ovog instituta.

Novi pravni okvir: što se promijenilo 2024-2026

Od 1. srpnja 2024. na snazi je revolucionarni paket izmjena Zakona o obveznim odnosima (ZOO) koji radikalno mijenja pravila igre. Ove reforme nisu kozmetičke – one štite starije osobe i stavljaju red u kaotičan sustav.

Službeni naziv i zabrana dosmrtnog prijenosa

Ugovor sada mora nositi puni naziv: "Ugovor o doživotnom uzdržavanju (uz prijenos imovine nakon smrti)". Ovo nije birokratska sitnica – riječ je o zaštiti od najsmrtonosnijeg nesporazuma u hrvatskoj pravnoj praksi. Mnogi stariji ljudi su godinama potpisivali ugovore misleći da prenose nekretninu "doživotno" (nakon smrti), a zapravo su potpisivali "dosmrtno" (odmah). Razlika? Kod dosmrtnog ugovora, davatelj postaje vlasnik nekretnine istog dana – i može izbaciti starijeg čovjeka na ulicu dok je još živ.

Prema analizi Ministarstva pravosuđa, upravo ova zabuna uzrokovala je preko 40% sudskih sporova vezanih uz ove ugovore između 2020. i 2023. godine.

Pravilo tri ugovora: kraj profesionalnim sakupljačima

Jedna osoba sada može biti davatelj uzdržavanja u maksimalno tri ugovora istovremeno. Četvrti ugovor je automatski ništetan (pravno nevažeći). Ovo pravilo ima jedan cilj: eliminirati "profesionalne" davatelje koji su tretirali starije osobe kao poslovni model, skupljajući po 10-15 ugovora i pružajući minimalnu ili nikakvu skrb.

Središnji registar ugovora

Od srpnja 2024. godine, Hrvatska javnobilježnička komora (HJK) vodi elektronički Registar ugovora o doživotnom uzdržavanju. Svaki ugovor mora biti upisan u registar, a naknada za upis iznosi 20,00 EUR i plaća je davatelj uzdržavanja. Registar omogućava trenutnu provjeru – javni bilježnik ili sudac ne mogu ovjeriti ugovor ako davatelj već ima tri aktivna ugovora. [Izvor: Hrvatska javnobilježnička komora, 2024]

Kako sastaviti ugovor: korak po korak

Sastavljanje ugovora o doživotnom uzdržavanju zahtijeva poštovanje strogog pravnog postupka – improvizacija ili "ugovor s interneta" mogu biti katastrofalni. Evo preciznih koraka koje morate slijediti.

Korak 1: Angažiranje odvjetnika (obavezno)

Tehnički, zakon ne zahtijeva odvjetnika za drafting, ali u praksi je to samoubojstvo pokušati bez njega. Odvjetnik će osigurati da ugovor sadrži sve specifične obveze davatelja: koliko obroka dnevno, koje režije, koje medicinske troškove, čak i standard pogreba. Vage formulacije poput "primjerena skrb" su recept za sudski spor.

Cijena? Odvjetnički honorar za drafting ovog ugovora u Zagrebu kreće se od 400 do 800 EUR, ovisno o složenosti nekretnine i obveza.

Korak 2: Ovjeravanje ugovora

Ugovor mora biti u pisanom obliku i mora biti solemniziran na jedan od tri načina:

Ovjeravanje kod općinskog suca – najjeftinija opcija, sudska taksa oko 30-50 EUR
Ovjeravanje kod javnog bilježnika – sigurnija opcija jer bilježnik mora pročitati ugovor naglas i upozoriti obje strane na pravne posljedice, trošak 100-200 EUR plus 20 EUR za upis u registar
Sastavljanje kao javnobilježnički akt – najskuplja ali najsigurnija opcija, 300-500 EUR

Javni bilježnik ima zakonsku obvezu provjeriti mentalno stanje primatelja i osigurati da razumije što potpisuje. Ako postoji sumnja na demenciju ili pritisak, bilježnik može odbiti ovjeravanje.

Korak 3: Upis zabilježbe u zemljišnu knjigu

Ovo je kritični korak koji davatelji često preskaču – na vlastitu štetu. Odmah nakon ovjeravanja, davatelj mora zatražiti upis zabilježbe u zemljišnu knjigu kod nadležnog Općinskog suda – Zemljišnoknjižni odjel. Zabilježba je pravna oznaka na nekretnini koja onemogućava primatelja da tajno proda nekretninu ili je prenese na treću osobu dok je još živ.

Trošak upisa zabilježbe: sudska taksa 50 EUR plus odvjetnički honorar 150-300 EUR ako koristite odvjetnika za podnošenje zemljišnoknjižnog prijedloga.

Korak 4: Automatski upis u HJK registar

Javni bilježnik ili sudac automatski prosljeđuju podatke o ugovoru u Registar HJK-a. Vi ne morate ništa činiti – osim platiti 20 EUR naknade.

Porezne obveze: tko plaća koliko

Prijenos nekretnine putem ugovora o doživotnom uzdržavanju nije oslobođen poreza – osim ako ste izravni srodnik. Evo točnih brojki za 2026. godinu.

Odnos davatelja i primatelja	Stopa poreza na promet nekretnina	Posebnosti
Supružnik, dijete, unuk, roditelj, posvojitelj/posvojenik	0% (potpuno oslobođenje)	Bez porezne obveze
Ostali srodnici ili nesrodnici	3% tržišne vrijednosti	Primjenjuje se "pravilo 5%"

Pravilo 5%: kako funkcionira

Ako davatelj nije izravni srodnik, primjenjuje se "pravilo 5%": porezna osnovica se smanjuje za 5% za svaku godinu koliko je uzdržavanje trajalo. Primjer: ako je ugovor potpisan 2020., a primatelj umire 2026. (6 godina), porezna osnovica se smanjuje za 30% (6 x 5%). Dakle, umjesto 3% poreza na punu tržišnu vrijednost, plaćate 3% na 70% tržišne vrijednosti.

Konkretno: nekretnina vrijedi 150.000 EUR, uzdržavanje trajalo 6 godina. Porezna osnovica: 150.000 - 30% = 105.000 EUR. Porez: 3% od 105.000 = 3.150 EUR. [Izvor: Porezna uprava, 2025]

Sadržaj ugovora: što mora biti definirano

Ugovor o doživotnom uzdržavanju mora biti kirurški precizan u definiranju obveza davatelja – svaka nejasnoća je potencijalni sudski spor. Evo minimuma koji mora biti naveden.

Obveze davatelja (detaljno)

Stanovanje: Mora biti navedeno u kojoj prostoriji/dijelu kuće primatelj stanuje, jesu li režije uključene (struja, plin, voda, internet)
Prehrana: Koliko obroka dnevno, kvaliteta hrane ("primjerena" nije dovoljna – navedite "tri topla obroka dnevno")
Medicinska skrb: Pokriva li davatelj lijekove, preglede, kućnu njegu, bolničke troškove
Osobna higiena: Ako primatelj nije pokretan, tko osigurava kupanje, presvlačenje, toalet
Odjeća i obuća: Koliko puta godišnje, kakva kvaliteta
Pogreb: Minimalni standard (npr. "dostojanstven pogreb prema lokalnim običajima, trošak do 3.000 EUR")

Prava primatelja (često zaboravljeno)

Ugovor mora eksplicitno navesti da primatelj zadržava pravo:

Koristiti nekretninu do smrti (pravo stanovanja)
Zahtijevati izvršenje ugovorenih obveza
Jednostrano raskinuti ugovor ako davatelj ne ispunjava obveze (uz sudski postupak)

Kako raskinuti ili poništiti ugovor

Ako davatelj ne ispunjava obveze ili je primatelj bio pod pritiskom prilikom potpisivanja, ugovor se može raskinuti ili poništiti – ali samo putem suda. Postupak je od 2024. klasificiran kao "hitan" kako bi se spriječilo da primatelj umre prije pravomoćne presude.

Osnove za raskid

Davatelj ne pruža ugovorenu skrb (nedovoljna prehrana, zanemarivanje)
Fizičko ili psihičko zlostavljanje primatelja
Davatelj pokušava prodati nekretninu prije smrti primatelja

Osnove za poništenje

Primatelj je bio pod pritiskom ili prijetnjom prilikom potpisivanja
Primatelj nije bio sposoban za rasuđivanje (demencija, mentalna bolest)
Davatelj je prevario primatelja o sadržaju ugovora

Posebna zaštita: gubitak nacionalne naknade

Ovo je ključna informacija koju mnogi ne znaju: prema pravilima Hrvatskog zavoda za mirovinsko osiguranje (HZMO), primatelj koji potpiše ugovor o doživotnom uzdržavanju automatski gubi pravo na Nacionalnu naknadu za starije osobe – osim ako je pokrenuo službeni sudski postupak za raskid ugovora. To znači da, ako ugovor ne funkcionira, ne možete samo "odustati" – morate ići na sud. [Izvor: HZMO, 2025]

Najčešće greške i kako ih izbjeći

Analiza sudske prakse 2020-2025 pokazuje da 90% sporova proizlazi iz pet ponavljajućih grešaka. Evo kako ih prepoznati i izbjeći.

Greška	Posljedica	Kako izbjeći
Potpis bez odvjetnika	Vage formulacije, sporovi o obimu skrbi	Uvijek angažirajte odvjetnika za drafting
Bez upisa zabilježbe	Primatelj proda nekretninu trećoj osobi	Odmah upisati zabilježbu u zemljišnu knjigu
Nejasne medicinske obveze	Spor tko plaća skupu operaciju ili kućnu njegu	Navesti maksimalni godišnji iznos ili popis pokrivenih troškova
Zaboravljena regulacija pogreba	Davatelj organizira "najjeftiniji mogući" pogreb	Definirati standard i maksimalni trošak pogreba
Potpisivanje pod pritiskom obitelji	Poništenje ugovora nakon smrti, dugotrajni sudski sporovi	Javni bilježnik mora provjeriti dobrovoljnost i razumijevanje

Ugovor vs. nasljeđivanje: što zakonski nasljednici mogu

Ovo je najkontraintuitivniji aspekt cijelog instituta: nekretnina prenesena putem ugovora o doživotnom uzdržavanju isključena je iz ostavinske mase. To znači da zakonski nasljednici (djeca, supružnik) ne mogu zahtijevati "nužni dio" na toj nekretnini.

Primjer: Otac potpiše ugovor s komšijom, prenese mu kuću vrijednu 200.000 EUR. Otac umire. Sin ne može tužiti komšiju i tražiti "nužni dio" od 100.000 EUR – jer kuća nije dio nasljedstva. Sin može samo pokušati poništiti ugovor ako dokaže da je otac bio pod pritiskom ili da komšija nije ispunjavao obveze.

Ovo pravilo često šokira obitelji koje su godinama pretpostavljale da će "ionako sve naslijediti". Neće – ako postoji valjan ugovor o doživotnom uzdržavanju.

Prekogranični slučajevi: EU regulativa

Ako davatelj ili primatelj nisu hrvatski državljani, ili ako je nekretnina u drugoj EU državi, primjenjuju se EU regulative. Uredba Rim I (EC 593/2008) određuje koje nacionalno pravo se primjenjuje na ugovorne obveze, dok Uredba o nasljeđivanju (Brisel IV) može biti relevantna za elemente prijenosa imovine nakon smrti. [Izvor: EUR-Lex, 2024]

U praksi: ako Nijemac potpiše ugovor sa starijom osobom u Hrvatskoj za nekretninu u Splitu, ugovor će biti reguliran hrvatskim pravom (jer je nekretnina u Hrvatskoj), ali nasljedni aspekti mogu biti kompliciraniji. U takvim slučajevima, konsultacija s odvjetnikom specijaliziranim za međunarodno privatno pravo je obavezna.