Kako sastaviti ugovor o darovanju nekretnine: Vodič za 2026. godinu

Što je ugovor o darovanju nekretnine i zašto je važan?

Ugovor o darovanju nekretnine pravni je akt kojim vlasnik nekretnine (darovatelj) besplatno prenosi vlasništvo na drugu osobu (obdarenik), najčešće člana obitelji. U Hrvatskoj se godišnje sklapa preko 18.000 takvih ugovora, od čega 65% između bliskih članova obitelji, prema podacima Porezne uprave za 2025. godinu.

Za razliku od kupoprodaje, darovanje ne uključuje novčanu naknadu, ali to ne znači da je postupak jednostavan ili besplatan. Zakon o obveznim odnosima strogo propisuje oblik ugovora, a Zakon o porezu na promet nekretnina određuje tko plaća porez i tko je oslobođen. Bez pravilno sastavljenog ugovora i tabularne izjave, prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama nije moguć. Izvor: Narodne novine

Darovanje nekretnine nije samo čin velikodušnosti — to je strateška odluka koja može štititi imovinu obitelji, olakšati buduće nasljeđivanje ili omogućiti djeci kupnju prvog doma. Međutim, pogrešno sastavljen ugovor može dovesti do skupih poreznih obveza, obiteljskih sukoba ili čak gubitka prava stanovanja za starije roditelje.

Pravni okvir: Što kaže hrvatski zakon o darovanju?

Zakon o obveznim odnosima propisuje da ugovor o darovanju mora biti u pisanom obliku. Ako nekretnina nije odmah predana obdareniku, ugovor mora biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemnizirana privatna isprava kod javnog bilježnika.

Ovo je ključna razlika u odnosu na druge ugovore. Dok ugovor o kupoprodaji može biti privatna isprava s ovjerenim potpisima, ugovor o darovanju zahtijeva stroži oblik ako se vlasništvo ne prenosi odmah. Razlog je zaštita darovatelja — zakon sprječava ishitrene odluke i osigurava da obje strane razumiju pravne posljedice.

Obvezni elementi ugovora

Svaki valjan ugovor o darovanju nekretnine mora sadržavati:

• Identifikacijske podatke stranaka: Ime, prezime, OIB, adresa darovatelja i obdarenika
• Točan opis nekretnine: Adresa, katastarska čestica, broj uloška u zemljišnim knjigama, površina
• Izjavu o darovanju: Jasna izjava darovatelja da besplatno prenosi vlasništvo
• Tabularnu izjavu: Bezuvjetna suglasnost darovatelja za upis vlasništva u zemljišne knjige
• Izjavu o prihvaćanju: Potvrda obdarenika da prihvaća dar

Bez tabularne izjave, ugovor je pravno beskoristan — obdarenik neće moći postati uknjiženi vlasnik. Prema iskustvu pravnih stručnjaka, ovo je najčešća greška u samostalno sastavljenim ugovorima. Izvor: Zakon o obveznim odnosima, Narodne novine

Kako funkcionira postupak darovanja nekretnine?

Postupak darovanja nekretnine odvija se u četiri glavna koraka: sastavljanje ugovora, ovjeravanje kod javnog bilježnika, automatska prijava u zemljišne knjige putem Zajedničkog informacijskog sustava (ZIS), i automatska prijava Poreznoj upravi. Digitalizacija sustava od 2024. godine znatno je ubrzala proces.

Korak 1: Sastavljanje ugovora

Imate tri opcije:

1. Samostalno sastavljanje koristeći službene predloške (15-20 EUR za pravno provjerene obrasce)
2. Angažiranje odvjetnika za izradu prilagođenog ugovora (300-600 EUR)
3. Korištenje usluge javnog bilježnika koji može i sastaviti i ovjeriti ugovor u istom postupku

Za standardne slučajeve unutar obitelji, kvalitetan predložak često je dovoljan. Za složenije situacije — npr. darovanje uz zadržavanje doživotnog plodouživanja, darovanje maloljetnicima ili darovanje dijela nekretnine — preporučuje se stručna pomoć.

Korak 2: Ovjeravanje kod javnog bilježnika

Obje stranke (ili samo darovatelj, ovisno o vrsti ugovora) moraju posjetiti javnog bilježnika radi ovjere potpisa ili solemnizacije. Troškovi za nekretninu vrijednosti 80.000 EUR kreću se između 200 i 300 EUR.

Potrebna dokumentacija:

• Osobne iskaznice ili putovnice obje stranke
• Aktualan zemljišnoknjižni izvadak (ne stariji od 30 dana)
• Dokaz o obiteljskoj vezi (rodni list, vjenčani list) za porezne olakšice
• Posjedovni list ako postoji

Korak 3 i 4: Automatska digitalna prijava

Ovdje dolazi do izražaja modernizacija hrvatskog pravnog sustava. Javni bilježnik nakon ovjere automatski:

• Podnosi prijedlog za upis vlasništva u zemljišne knjige putem Zajedničkog informacijskog sustava (ZIS)
• Prijavljuje transakciju Poreznoj upravi elektroničkim putem

Građani više ne moraju sami podnositi zahtjeve u sud ili poreznu upravu. Sudski pristojbi za uknjižbu kreću se između 20 i 70 EUR. Cijeli postupak od ovjeravanja do upisa u zemljišne knjige traje prosječno 2-4 tjedna. Izvor: Porezna uprava

Porez na darovanje: Tko plaća i tko je oslobođen?

Zakon o porezu na promet nekretnina propisuje stopu od 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Međutim, oslobođenje od poreza vrijedi isključivo za usku obiteljsku liniju: bračne/izvanbračne/životne partnere, potomke (djeca, unuci), pretke (roditelji, bake i djedovi) te posvojitelje i posvojenike.

Najčešća zabuna: Braća i sestre NISU oslobođeni

Ovo je možda najrasprostranjenija zabluda o darovanju nekretnina u Hrvatskoj. Mnogi građani intuitivno pretpostavljaju da je darovanje nekretnine bratu ili sestri oslobođeno poreza jer su "bliska rodbina". Međutim, braća i sestre pripadaju pobočnoj liniji, ne uspravnoj liniji srodstva, i stoga moraju platiti porez od 3%.

Primjer: Ako darujete stan u Zagrebu tržišne vrijednosti 120.000 EUR svom bratu, on mora platiti porez od 3.600 EUR. Prema podacima Porezne uprave, stotine građana godišnje pogriješi u ovoj procjeni i suoči se s neočekivanim poreznim obavezama.

Izvor: Porezna uprava, Zakon o porezu na promet nekretnina

Poseban slučaj: Darovanje maloljetnicima

Izvješće Pravobraniteljice za djecu iz 2025. godine upozorilo je na neočekivani problem: stotine maloljetne djece u Hrvatskoj našlo se na popisu poreznih dužnika zbog darovanja nekretnina. Razlog? Roditelji nisu bili svjesni da:

• Maloljetnici ne mogu samostalno ispunjavati porezne obveze
• Neke nekretnine nose skrivene porezne terete (neplaćeni komunalni doprinosi, dugovi)
• Određena darovanja ne kvalificiraju za porezne olakšice ako dijete ima drugi nekretninski posjed

Stručnjaci savjetuju da se prije darovanja nekretnine maloljetniku obavezno konzultira porezni savjetnik kako bi se izbjegle buduće komplikacije.

Doživotno plodouživanje: Kako zaštititi prava darovatelja?

Pravo doživotnog plodouživanja (usufrukta) klauzula je kojom darovatelj zadržava pravo korištenja, stanovanja i ubирanja plodova nekretnine do kraja života, unatoč prenosu vlasništva. Pravni stručnjaci snažno preporučuju uključivanje ove odredbe kad stariji roditelji daruju nekretninu djeci.

Bez ove zaštite, roditelji koji daruju stan ili kuću svom djetetu mogu se naći u vrlo ranjivom položaju:

• Dijete može prodati nekretninu trećoj osobi, a novi vlasnik može tražiti iseljenje roditelja
• Ako dijete prođe kroz razvod, nekretnina ulazi u bračnu stečevinu i može biti predmet diobe
• Ako dijete bankrotira ili ima dugove, nekretnina može biti predmet ovrhe

Kako se upisuje doživotno plodouživanje?

Pravo doživotnog plodouživanja mora biti eksplicitno navedeno u ugovoru o darovanju i upisuje se u zemljišne knjige kao teret na nekretnini. Upis se vrši istovremeno s prenosom vlasništva, pa budući kupci ili vjerovnici odmah vide ovo ograničenje.

Primjer formulacije: "Darovatelj zadržava pravo doživotnog plodouživanja na predmetnoj nekretnini, što uključuje pravo stanovanja, korištenja i ubирanja plodova do smrti darovatelja. Obdarenik ne može prodati, opteretiti ili otuđiti nekretninu bez suglasnosti darovatelja dok traje pravo plodouživanja."

Prema iskustvu javnih bilježnika, ova klauzula izuzetno je važna u obiteljima gdje postoje napete odnose ili financijska nesigurnost.

Može li se darovanje opozvati?

Darovanje nije apsolutno i konačno — Zakon o obveznim odnosima predviđa tri zakonske osnove za opoziv ugovora o darovanju: gruba nezahvalnost obdarenika, teško osiromašenje darovatelja, ili naknadno rođenje djeteta darovatelju koji u trenutku darovanja nije imao djece.

Gruba nezahvalnost

Najčešći razlog za opoziv. Obuhvaća:

• Fizičko nasilje prema darovatelju
• Teške uvrede ili psihičko zlostavljanje
• Uskraćivanje nužne pomoći darovatelju u stanju potrebe
• Teško kršenje obiteljskih obveza

Opoziv zbog grube nezahvalnosti mora se podnijeti sudu u roku od jedne godine od saznanja za razlog opoziva. Teret dokazivanja je na darovatelju.

Teško osiromašenje

Ako darovatelj nakon darovanja zapadne u tešku financijsku situaciju (npr. gubitak posla, bolest, neočekivani dugovi) i ne može podmiriti osnovne životne potrebe, može zahtijevati povrat dara ili naknadu vrijednosti. Međutim, obdarenik nije dužan vratiti dar ako bi time i sam zapao u oskudicu.

Naknadno rođenje djeteta

Ako darovatelj u trenutku darovanja nije imao djece, a kasnije mu se rodi dijete, može opozvati darovanje u roku od godine dana od rođenja djeteta. Ova odredba štiti buduće nužne dionike.

Važno: Opoziv darovanja ne utječe na prava trećih osoba koje su u međuvremenu stekle prava na nekretnini (npr. kupac od obdarenika koji nije znao za razloge opoziva).

EU propisi i prekogranične situacije

Za hrvatske državljane koji žive u drugim zemljama EU ili daruju nekretninu u Hrvatskoj stranim državljanima, primjenjuje se Uredba EU br. 650/2012 o nasljeđivanju. Darovanje za života može biti predmet "clawback" pravila pri budućem nasljeđivanju kako bi se zaštitili nužni dijelovi drugih nasljednika.

Primjer: Hrvatski državljanin koji živi i radi u Njemačkoj daruje apartman u Splitu svom najstarijem sinu. Nakon smrti darovatelja, drugi sin može zahtijevati da se vrijednost darovane nekretnine uračuna u ostavinu i da se njegov nužni dio (1/2 zakonskog dijela) isplati iz te vrijednosti.

Ovo je osobito važno jer EU uredba omogućava izbor primjenjivog prava — osoba može odabrati pravo svoje nacionalnosti ili pravo države uobičajenog boravišta. Građani u prekograničnim situacijama trebaju konzultirati stručnjaka za međunarodno nasljedničko pravo prije darovanja. Izvor: EUR-Lex, Uredba EU 650/2012

Koliko košta darovanje nekretnine u Hrvatskoj?

Ukupni troškovi darovanja nekretnine u Hrvatskoj variraju ovisno o vrijednosti nekretnine i obiteljskom odnosu. Za nekretninu vrijednosti 100.000 EUR darovanu djetetu, ukupni troškovi iznose između 220 i 370 EUR (bez poreza jer je oslobođeno). Za darovanje bratu ili sestri, dodaje se porez od 3.000 EUR.

Izvor: Ministarstvo financija

Državno darovanje nekretnina lokalnim jedinicama

U 2025. i 2026. godini, Republika Hrvatska provodi opsežnu decentralizaciju upravljanja državnom imovinom. Prema novom Zakonu o upravljanju državnom imovinom, županijske uprave dobivaju ovlasti upravljanja neiskorištenim državnim nekretninama, koje se zatim daruju lokalnim jedinicama (općinama i gradovima) za infrastrukturne, gospodarske i socijalne projekte.

Primjeri iz 2025. godine:

• Ludbreg: Država darovala nekretninu za gradnju dječjeg vrtića
• Fažana: Darovanje zemljišta za izgradnju komunalne infrastrukture
• Lepoglava: Prijenos bivših vojnih objekata za razvoj turizma
• Vukovar: Darovanje nekretnina za obnovu i stambeno zbrinjavanje

Ova praksa pokazuje da darovanje nekretnina nije samo privatnopravni institut — ima i značajnu ulogu u javnom upravljanju i lokalnom razvoju. Građani mogu pratiti popis dostupne državne imovine putem službenih stranica Ministarstva financija.

Praktični savjeti: Što provjeriti prije darovanja?

Prije nego što započnete postupak darovanja nekretnine, stručnjaci savjetuju sljedeće korake:

1. Provjerite teret na nekretnini: Zatražite aktualan zemljišnoknjižni izvadak i provjerite postoje li hipoteke, založna prava, sudski sporovi ili drugi tereti. Darovanje nekretnine s dugovima može dovesti do pravnih problema za obdarenika.
2. Razjasnite porezni status: Potvrdite pripada li vaš slučaj oslobođenju od poreza. U slučaju sumnje, kontaktirajte Poreznu upravu ili poreznog savjetnika.
3. Razgovarajte s cijelom obitelji: Darovanje jednom djetetu može izazvati obiteljske sukobe ili probleme pri budućoj diobi ostavine. Otvorena komunikacija smanjuje rizik od sporova.
4. Uključite klauzulu doživotnog plodouživanja: Ako darujete nekretninu u kojoj živite, obavezno zadržite pravo stanovanja.
5. Razmislite o alternativama: Ponekad je bolje rješenje ostavinska nagodba, ugovor o dosmrtnom uzdržavanju ili jednostavno oporučno nasljeđivanje.