Kako darovati nekretninu bez plaćanja poreza u 2026. godini

Tko može pokloniti nekretninu bez poreza — zakonski okvir

Darovati nekretninu bez plaćanja poreza moguće je samo ako ste u izravnom srodstvu s obdarenikom. Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18, članak 15), oslobođeni su isključivo supružnici, djeca, unuci, roditelji i bake/djedovi.

Standardna stopa poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Međutim, zakonodavac je predvidio jasno definirane iznimke za tzv. "vertikalnu liniju srodstva". To znači da možete potpuno legalno prenijeti vlasništvo nad stanom, kućom ili zemljištem na svoje najbliže bez ijedne kune poreza — ali samo ako spadate u jednu od zakonom propisanih kategorija.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) iz 2025. godine, broj transakcija nekretnina u Hrvatskoj pao je za 21,7% na ukupno 88.395 transakcija, s ukupnom vrijednošću od 7,67 milijardi EUR. Istovremeno, uvođenje novog godišnjeg Poreza na nekretnine 1. siječnja 2025. potaknulo je mnoge obitelji na prestrukturiranje imovine — darivanje nekretnina postalo je popularan način smanjenja poreznog opterećenja i pripreme nekretnina za dugoročni najam.

Krug osoba oslobođenih poreza

Zakon o porezu na promet nekretnina (članak 15) precizno definira tko može primiti nekretninu na dar bez plaćanja poreza:

• Supružnici i izvanbračni partneri (registrirani životni partneri)
• Potomci: djeca (biološka i posvojena), unuci, praunuci
• Preci: roditelji, bake i djedovi, prabake i pradjedovi
• Posvojitelji i posvojenici (izjednačeni s biološkim srodstvom)
• Bivši supružnici — ali isključivo u kontekstu rješavanja imovinskih odnosa tijekom razvoda braka

Svi ostali — uključujući braću, sestre, šogore, zaove, nećake, tete i ujake — moraju platiti puni iznos poreza od 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Kako funkcionira postupak darovnice — od ugovora do upisa u zemljišnu knjigu

Postupak darovanja nekretnine sastoji se od četiri koraka: sastavljanje ugovora o darovanju, ovjeravanje kod javnog bilježnika, automatska prijava Poreznoj upravi i upis u zemljišnu knjigu. Čak i ako ste oslobođeni poreza, morate proći kroz cijeli postupak.

Korak 1: Sastavljanje ugovora o darovanju

Ugovor o darovanju mora sadržavati precizne katastarske podatke: broj čestice, katastarsku općinu, broj zemljišnoknjižnog uloška i površinu nekretnine. Ugovor mora jasno navesti da se radi o poklonu bez naknade, te sadržavati izjave darovatelja (da daruje) i obdarovanika (da prihvaća dar).

Pravni stručnjaci upozoravaju da Porezna uprava samostalno procjenjuje tržišnu vrijednost nekretnine. Ako pokušate navesti simboličnu vrijednost u ugovoru kako biste smanjili poreznu osnovicu, Porezna uprava će je zanemariti i obračunati porez prema vlastitim komparativnim podacima s tržišta.

Korak 2: Ovjeravanje kod javnog bilježnika

Ugovor o darovanju nekretnine mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Troškovi ovjeravanja variraju ovisno o vrijednosti nekretnine, ali tipično se kreću između 200 i 800 EUR za nekretnine prosječne vrijednosti u Zagrebu, Splitu ili Rijeci.

Korak 3: Automatska prijava Poreznoj upravi

Od 2023. godine, građani više ne moraju fizički nositi ugovor u Poreznu upravu. Javni bilježnik automatski prosljeđuje dokument nadležnim institucijama u roku od 30 dana. Porezna uprava zatim provjerava ispunjavate li uvjete za oslobođenje od poreza.

Ako ste oslobođeni, dobit ćete potvrdu o oslobođenju. Ako niste, dobit ćete porezno rješenje s izračunatim iznosom poreza koji morate platiti u roku od 15 dana.

Korak 4: Upis u zemljišnu knjigu

Posljednji korak je upis promjene vlasništva u zemljišnu knjigu. To se obavlja putem sustava e-Zemljišna knjiga ili osobno u nadležnom uredu. Trošak upisa iznosi oko 50-150 EUR ovisno o vrsti nekretnine.

Najčešće zablude — zašto braća, sestre i punac ne mogu dobiti nekretninu bez poreza

Najčešća pogreška je pretpostavka da svi bliski srodnici imaju pravo na porezno oslobođenje. Zakon je strog: samo vertikalna linija srodstva je oslobođena — horizontalna (braća, sestre) i rodbina po tazbini nisu.

Zablude i stvarnost

Kako zaobići poreznu obvezu za zetove i snahe

Roditelji koji žele pokloniti nekretninu sinu ili kćeri i njihovom supružniku mogu zakonski izbjeći porez koristeći dvostupanjski postupak:

1. Roditelj daruje nekretninu isključivo svom djetetu (oslobođeno poreza)
2. Dijete zatim zakonski dijeli vlasništvo sa svojim supružnikom putem bračne stečevine ili sporazuma o dijeljenju imovine (također oslobođeno poreza jer su supružnici oslobođeni)

Ovaj postupak je potpuno legalan i redovito se koristi u praksi. Prema savjetima odvjetnika specijaliziranih za obiteljsko pravo, ključno je da se oba koraka dokumentiraju odvojeno i da se poštuju svi formalni zahtjevi.

Novi porez na nekretnine 2025. — što se promijenilo za darovane nekretnine

Od 1. siječnja 2025. godine, Hrvatska je uvela novi godišnji Porez na nekretnine koji se primjenjuje i na darovane nekretnine. Ako primate stan na dar, automatski postajete porezni obveznik za tu nekretninu.

Prema podacima Ministarstva financija iz 2025., novi porez primjenjuje se na:

• Prazne nekretnine: Stanovi i kuće koji nisu prijavljeni kao stalno prebivalište niti su iznajmljeni putem registriranog ugovora na najmanje 10 mjeseci
• Kratkoročni turistički najam: Nekretnine koje se iznajmljuju turistima (Airbnb, Booking.com) podliježu višoj poreznoj stopi
• Druge nekretnine: Vikendice, garaže, poslovni prostori

Porezna stopa varira ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine, ali za prosječan stan od 60 m² u Zagrebu godišnji porez može iznositi 150-400 EUR. U manjim gradovima poput Osijeka ili Slavonskog Broda stope su niže, oko 80-200 EUR godišnje.

Kako izbjeći dvostruko porezno opterećenje

Mnoge obitelji su u 2025. godini započele proces prestrukturiranja imovine upravo zbog novog poreza. Ako roditelj daruje prazan stan djetetu, dijete postaje vlasnik i automatski porezni obveznik. Ako dijete ne prijavi stan kao svoje stalno prebivalište ili ga ne iznajmi putem registriranog dugoročnog ugovora, morat će plaćati godišnji porez.

Stručnjaci iz Hrvatske gospodarske komore (HGK) savjetuju da se prije darovanja nekretnine detaljno razmotri namjena nekretnine i dugoročna porezna strategija. U nekim slučajevima, može biti povoljnije zadržati vlasništvo ili razmotriti alternativne oblike prijenosa imovine.

Opozivanje darovnice — kada možete tražiti nekretninu natrag

Darovnica nije apsolutno nepovratna. Prema Zakonu o obveznim odnosima (članak 493), darovatelj može zakonski opozvati dar i tražiti nekretninu natrag u dva specifična slučaja.

Slučaj 1: Osiromašenje darovatelja

Ako darovatelj nakon darovanja padne u teško materijalno stanje — nema sredstava za osnovne životne potrebe poput hrane, stanovanja ili liječenja — može zakonski tražiti povrat nekretnine. Sud će ocijeniti je li osiromašenje stvarno i je li obdarenik u mogućnosti vratiti dar.

Slučaj 2: Gruba nezahvalnost obdarovanika

Zakon prepoznaje "grubu nezahvalnost" kao razlog za opoziv darovanja. To uključuje situacije poput fizičkog nasilja nad darovateljem, teške uvrede, napuštanje darovatelja u nuždi ili kriminalna djela protiv darovatelja.

Pravni stručnjaci napominju da je teret dokazivanja na darovatelju — mora jasno i uvjerljivo dokazati postojanje zakonom propisanih razloga. U praksi, sudovi strogo tumače ove odredbe i opoziv darovanja nije čest.

EU građani i darovnice u Hrvatskoj — jednako pravo za sve

Građani EU/EEA imaju potpuno jednaka prava kao hrvatski državljani kada je riječ o darovanju nekretnina. Od 1. srpnja 2023., ova jednakost se primjenjuje i na poljoprivredno zemljište.

Prema članku 358.a Zakona o vlasništvu i EU Ugovoru o funkcioniranju Europske unije (članci 63 i 65 TFEU), Hrvatska ne može diskriminirati strane EU državljane u pogledu poreza na promet nekretnina. Ako hrvatski državljanin koji živi u Njemačkoj daruje nekretninu u Hrvatskoj svom djetetu, ima pravo na potpuno isto porezno oslobođenje kao i rezident koji živi u Zagrebu.

Ova praksa je potvrđena u presudi Europskog suda pravde (Slučaj C-479/14 Hünnebeck), koja je uspostavila načelo nediskriminacije u porezima na darovanje i nasljeđivanje unutar EU. Prema podacima EUR-Lex portala, Hrvatska je u potpunosti uskladila svoje zakonodavstvo s ovim principom.

Praktični savjeti — kako izbjeći najčešće pogreške

Darovati nekretninu je pravno jednostavan postupak, ali postoji nekoliko čestih zamki koje mogu dovesti do nepotrebnih troškova, kašnjenja ili čak poništenja darovanja.

5 ključnih savjeta

1. Provjerite katastarske podatke prije sastavljanja ugovora: Pogrešan broj čestice ili zemljišnoknjižnog uloška može blokirati cijeli postupak. Provjerite podatke putem sustava e-Katastar na stranici Državne geodetske uprave.
2. Nemojte podcjenjivati vrijednost nekretnine u ugovoru: Porezna uprava će ignorirati nerealnu vrijednost i samostalno procijeniti tržišnu cijenu. Ako ste obveznik poreza, platit ćete 3% stvarne vrijednosti, ne simbolične.
3. Dokumentirajte sve troškove: Čuvajte račune za ovjeravanje, upis u zemljišnu knjigu i sve druge troškove — mogu biti relevantni za buduće porezne prijave ili pravne postupke.
4. Razmotriti alternativu dugoročnom najmu: Ako je cilj izbjeći godišnji Porez na nekretnine, možda je povoljnije zadržati vlasništvo i nekretninu iznajmiti djetetu putem registriranog ugovora na najmanje 10 mjeseci.
5. Konzultirajte se s odvjetnikom ili poreznim savjetnikom: Kompleksne obiteljske situacije (razvodi, višestruki nasljednici, nekretnine u inozemstvu) zahtijevaju stručno savjetovanje. Trošak konzultacije (obično 100-300 EUR) može uštedjeti tisuće eura u budućnosti.

Zaključak — darivanje nekretnina kao dio obiteljske strategije

Darovati nekretninu bez plaćanja poreza moguće je, ali zahtijeva pažljivo planiranje i poznavanje zakonskih odredbi. Najvažnije je razumjeti da porezno oslobođenje vrijedi isključivo za uski krug rodbine — supružnike, djecu, unuke, roditelje i bake/djedove. Svi ostali moraju platiti 3% poreza na tržišnu vrijednost nekretnine.

Uvođenje novog godišnjeg Poreza na nekretnine 2025. dodatno je kompliciralo situaciju. Prije nego što darujete nekretninu, detaljno razmotriti dugoročne porezne implikacije i mogućnost da obdarenik postane obveznik novog poreza. U složenijim situacijama — razvodi, višestruki nasljednici, nekretnine u inozemstvu — preporučljivo je konzultirati se s odvjetnikom ili poreznim savjetnikom.

Darovnica nije samo pravni akt — to je strateška odluka koja može značajno utjecati na obiteljske financije i buduće porezne obveze. Planirajte pažljivo, dokumentirajte sve korake i poštujte zakonske procedure.